Calculadora de viabilidad inmobiliaria

El mercado pone el precio. Tú pones el piso. Evalúa flujo de caja, cap rate y precio máximo para cualquier inmueble en arriendo.

🏢El inmueble
$
Pesos COP
🏦La financiación
30%
Mín. 20%100% = Contado
20 años
Mín. 5 añosMáx. 30 años
%
Tasa fija en pesos

Seguros incluidos en cuota: Vida deudor sobre el capital financiado (valor − cuota inicial). Incendio/Inundación/Terremoto sobre el valor comercial. Tasas en % mensual según liquidación del banco.

%
Sobre capital financiado (valor − cuota inicial)
%
Sobre el valor comercial del inmueble
💸 Abono mensual a capital

¿Qué pasa si cada mes pagas un extra al banco directo a capital?

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💰Los ingresos
$
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% de meses sin arrendar
📊Los gastos
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$
Auto: estrato 4, Bogotá → $ 2.193.750/año
%
%
Veredicto
NO PASA EL PISO

El deal destruye flujo. Baja el precio o sube el canon.

✗ Flujo negativo
Flujo de caja mensual neto
-$ 626.927

Déficit mensual de $ 626.927 que requiere subsidio

Cap Rate7.9%Yield sin apalancamiento
Cash on Cash-5.1%Retorno sobre equity
Cuota banco + seguros$ 3.599.115Pago mensual total al banco
Canon efectivo$ 4.140.000Después de vacancia
🎯 ¿Qué necesita este deal para funcionar?
Si el precio ya está fijo → ¿cuánto necesito cobrar?
Canon de equilibrio$ 5.293.579Flujo = $0. Cubre cuota + seguros + todos los gastos
Canon sugerido (flujo positivo real)$ 5.822.937Equilibrio + 10% de margen sobre los egresos totales
Si el canon ya está fijo → ¿cuánto ofrezco por el predio?
EquilibrioPrecio máximo$ 371.614.810Flujo = $0. Máximo que puedes pagar con este canon
IntermedioPrecio objetivo$ 334.453.329Flujo positivo con margen del 10%
AgresivoPrecio de oferta$ 297.291.848Flujo positivo con 20% de margen

⚠️ El canon actual ($ 4.500.000) está $ 793.579 por debajo del equilibrio. Con este precio y tasa necesitas al menos $ 5.293.579.

📈 Rentabilidad mensual
Canon mensual bruto$ 4.500.000
− Cuota banco (amortización + intereses)−$ 3.432.538
− Seguros (vida + inc/inund/terr)−$ 166.577
− Otros gastos (admin + predial + mant + comis)−$ 1.167.813
− Vacancia estimada−$ 360.000
= Flujo neto mensual-$ 626.927
Flujo neto anual-$ 7.523.128
Rentabilidad anual sobre equity-5.1%
💼 Inversión inicial
Valor inmueble$ 450.000.000
Cuota inicial$ 135.000.000
Gastos notariales$ 13.230.000
Total equity requerido$ 148.230.000
🏦 Deuda
Capital financiado$ 315.000.000
Predial anual (estimado)$ 2.193.750/año

El mercado pone el precio. Tú pones el piso.