Calculadora de viabilidad inmobiliaria

El mercado pone el precio. Tú pones el piso. Evalúa flujo de caja, cap rate y precio máximo para cualquier inmueble en arriendo.

🏢El inmueble
$
Pesos COP
🏦La financiación
30%
Mín. 20%100% = Contado
20 años
Mín. 5 añosMáx. 30 años
%
Tasa fija en pesos

Seguros incluidos en cuota: Vida deudor sobre el capital financiado (valor − cuota inicial). Incendio/Inundación/Terremoto sobre el valor comercial. Tasas en % mensual según liquidación del banco.

%
Sobre capital financiado (valor − cuota inicial)
%
Sobre el valor comercial del inmueble
💸 Abono mensual a capital

¿Qué pasa si cada mes pagas un extra al banco directo a capital?

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💰Los ingresos
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% de meses sin arrendar
📊Los gastos
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$
Auto: estrato 4, Bogotá → $2,193,750/año
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Veredicto
NO PASA EL PISO

El deal destruye flujo. Baja el precio o sube el canon.

✗ Flujo negativo
Flujo de caja mensual neto
-$626,927

Déficit mensual de $626,927 que requiere subsidio

Cap Rate7.9%Yield sin apalancamiento
Cash on Cash-5.1%Retorno sobre equity
Cuota banco + seguros$3,599,115Pago mensual total al banco
Canon efectivo$4,140,000Después de vacancia
🎯 ¿Qué necesita este deal para funcionar?
Si el precio ya está fijo → ¿cuánto necesito cobrar?
Canon de equilibrio$5,293,579Flujo = $0. Cubre cuota + seguros + todos los gastos
Canon sugerido (flujo positivo real)$5,822,937Equilibrio + 10% de margen sobre los egresos totales
Si el canon ya está fijo → ¿cuánto ofrezco por el predio?
EquilibrioPrecio máximo$371,614,810Flujo = $0. Máximo que puedes pagar con este canon
IntermedioPrecio objetivo$334,453,329Flujo positivo con margen del 10%
AgresivoPrecio de oferta$297,291,848Flujo positivo con 20% de margen

⚠️ El canon actual ($4,500,000) está $793,579 por debajo del equilibrio. Con este precio y tasa necesitas al menos $5,293,579.

📈 Rentabilidad mensual
Canon mensual bruto$4,500,000
− Cuota banco (amortización + intereses)−$3,432,538
− Seguros (vida + inc/inund/terr)−$166,577
− Otros gastos (admin + predial + mant + comis)−$1,167,813
− Vacancia estimada−$360,000
= Flujo neto mensual-$626,927
Flujo neto anual-$7,523,128
Rentabilidad anual sobre equity-5.1%
💼 Inversión inicial
Valor inmueble$450,000,000
Cuota inicial$135,000,000
Gastos notariales$13,230,000
Total equity requerido$148,230,000
🏦 Deuda
Capital financiado$315,000,000
Predial anual (estimado)$2,193,750/año

El mercado pone el precio. Tú pones el piso.