Ley 820 de 2003: cómo calcular el incremento del canon de arrendamiento en 2026

El incremento del canon de arrendamiento en Colombia no es libre: la Ley 820 de 2003 lo regula con precisión y cualquier arrendador que lo supere puede enfrentar demandas y restitución del exceso cobrado.

En 2026, el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior —2025— fue de 5,49 %. Ese es el techo máximo de aumento que puedes aplicar al canon mensual.

¿Cómo funciona el incremento legal?

El artículo 20 de la Ley 820 establece tres reglas claras:

1. El canon solo puede incrementarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato.
2. El incremento no puede superar el IPC del año calendario anterior, según certificación del DANE.
3. El arrendador debe notificar el nuevo canon con al menos un mes de anticipación.

Si tu contrato comenzó el 1 de marzo de 2025 con un canon de $1.500.000 COP, el primer incremento permitido el 1 de marzo de 2026 es:

Canon máximo 2026 = $1.500.000 × (1 + 5,49 %) = $1.582.350 COP

Cobrar más que eso es una violación de la Ley 820 y el arrendatario puede exigir la devolución del exceso o terminar el contrato sin penalidad.

¿Qué pasa si el contrato no especifica el incremento?

Si el contrato guarda silencio sobre el incremento, se aplica de todas formas el IPC del año anterior como techo máximo. No hay cláusula que pueda pactarse por encima de ese límite; si existe, es nula de pleno derecho.

IPC histórico en Colombia (referencia)

| Año base | IPC | Canon de ejemplo ($1.500.000) | Máximo | |----------|-----|-------------------------------|--------| | 2023 | 9,28 % | $1.639.200 | | 2024 | 5,84 % | $1.587.600 | | 2025 | 5,49 % | $1.582.350 |

Canon máximo según valor del inmueble (art. 18 Ley 820)

Además del incremento anual, la Ley 820 fija un techo absoluto: el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.

Si tu apartamento vale comercialmente $300.000.000 COP, el canon máximo legal es $3.000.000 COP/mes, sin importar lo que diga el contrato.

En palco, este cálculo es automático: el motor verifica el techo antes de permitir cualquier publicación o subasta de vivienda urbana.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cobrar menos del IPC? Sí, el límite es el techo, no el piso. Puedes pactar cualquier incremento entre 0 % y el IPC.

¿El incremento aplica a contratos verbales? Sí. La Ley 820 aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, escritos o verbales.

¿Y para locales o bodegas? No. Los inmuebles comerciales e industriales no están regulados por la Ley 820. El incremento es libre según las partes.

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